Contrats à long terme – Cas de la promotion immobilière

1. Contexte juridique et fiscal

L’article 140 du Code des impôts directs et taxes assimilées (CIDTA), relatif à la détermination du résultat fiscal, a été introduit lors de la codification initiale de ce code en 1992. Cette initiative s’inscrivait dans le cadre de la réforme fiscale visant à harmoniser et à structurer la législation fiscale nationale. Depuis sa promulgation, cet article a fait l’objet de plusieurs modifications pour s’adapter aux évolutions économiques, juridiques et comptables.

2. Détermination du résultat fiscal pour les contrats à long terme

Méthode à l’avancement ou à l’achèvement ?

La question du mode de détermination du résultat fiscal applicable aux contrats à long terme a été tranchée par l’article 4 de la Loi de finances complémentaire pour 2009, qui a modifié l’article 140 du CIDTA. Cette modification a introduit un troisième alinéa, spécifiquement consacré à ces types de contrats, y compris ceux relevant du secteur de la promotion immobilière.

Selon ce texte, le bénéfice imposable généré par les contrats à long terme — définis comme les contrats portant sur la réalisation de biens, de services, ou d’un ensemble de biens et services, dont l’exécution s’étale sur au moins deux exercices comptables — doit être déterminé exclusivement selon la méthode de l’avancement, et ce indépendamment de la méthode comptable adoptée par l’entreprise.

3. La méthode à l’avancement : une obligation fiscale

La méthode dite « à l’avancement » consiste à comptabiliser les produits et les charges en fonction de l’état d’avancement du contrat, mesuré généralement par le pourcentage d’exécution des travaux. Elle permet ainsi de dégager des résultats intermédiaires avant la livraison ou l’achèvement définitif du projet.

Pour être appliquée de manière fiable, cette méthode suppose que l’entreprise dispose :

• d’outils de gestion performants,
• d’un système de calcul des coûts adapté,
• et d’un dispositif de contrôle interne permettant de :
  • valider le pourcentage d’avancement,
  • réviser périodiquement les estimations de charges, produits et résultats

Extrait du texte légal (article 140 modifié) :
« Le bénéfice imposable pour les contrats à long terme portant sur la réalisation de biens, de services ou d’un ensemble de biens ou services dont l’exécution s’étend au moins sur deux (2) périodes comptables ou exercices est acquis exclusivement suivant la méthode comptable à l’avancement, indépendamment de la méthode adoptée par l’entreprise en la matière, et ce, quel que soit le type de contrat : contrat à forfait ou contrat en régie.
Est requise, à ce titre, l’existence d’outils de gestion, d’un système de calcul des coûts et d’un contrôle interne permettant de valider le pourcentage d’avancement et de réviser, au fur et à mesure, les estimations des charges, produits et résultats.
Le bénéfice des entreprises de promotion immobilière est dégagé suivant la méthode de comptabilisation des charges et produits à l’avancement. »

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4. Suppression de l’obligation pour les promoteur·rice·s immobilier·ère·s

L’article 41 de la Loi de finances pour 2022 est venu supprimer l’obligation d’appliquer la méthode à l’avancement pour les entreprises de promotion immobilière. Ainsi, ces dernières ne sont plus soumises à cette contrainte méthodologique spécifique, même si le principe général reste applicable aux autres types de contrats à long terme.

5. Focus sur la promotion immobilière en Algérie

L’activité de promotion immobilière est régie par la loi n°11-04 du 17 février 2011, qui en définit les contours :

Promotion immobilière : l’ensemble des opérations de mobilisation de ressources foncière et financière ainsi que le management de projets immobiliers.

Projet immobilier : l’ensemble des activité relatives à la construction, l’aménagement, la réfection, la restauration, la rénovation, la réhabilitation, la restauration et le confortement de construction destinées à la vente et/ou à la location y compris l’aménagement de terrain destinés à la vente à recevoir des construction »

Obligation de recourir à une entreprise qualifiée

L’article 16 de cette même loi stipule que :

« Toute personne physique ou morale initiant un projet immobilier conçu pour la vente ou la location est tenue de recourir aux services d’un entrepreneur dûment qualifié, selon l’importance du projet. La relation entre les deux parties doit être formalisée par un contrat d’entreprise, conclu après l’obtention des actes d’urbanisme requis. »

Avant l’entrée en vigueur de cette loi, une société de promotion immobilière pouvait elle-même assurer la construction des projets qu’elle initiait. Cette approche n’est plus permise : la législation actuelle oblige les promoteur·rice·s immobilier·ère·s à confier l’exécution des travaux à une entreprise de construction qualifiée, distincte juridiquement et techniquement. Il ne s’agit donc plus seulement d’une option, mais d’une exigence légale visant à garantir la qualité des ouvrages, la sécurité des chantiers et la conformité aux normes en vigueur.